Umiejętna inwestycja w grunty lub nieruchomości stanowi ciekawą propozycję dla osób unikających ryzyka. Zakupy na własną rękę, bez sprawdzonego partnera, obarczone są jednak znacznym ryzykiem. O tym, czym kierować się w wyborze szans inwestycyjnych, opowiada Łukasz Lefanowicz, prezes firmy Gerda Broker.
Zajmują się państwo inwestycjami kapitałowymi, a także w grunty i nieruchomości. Jakimi kryteriami kierują się państwo podczas wyszukiwania możliwości inwestycyjnych dla swoich klientów?
W ostatnim czasie zauważyliśmy, że bardziej niż inwestycjami kapitałowymi klienci interesują się bezpieczniejszymi rozwiązaniami. W okresach mniejszej stabilności politycznej inwestorzy tradycyjnie wykazują większe zainteresowanie nieruchomościami i gruntami.
Takim osobom przejawiającym awersję do ryzyka proponujemy inwestycje o różnym charakterze, w zależności od bieżących potrzeb konkretnego klienta. Istnieje jednak kilka elementów wspólnych dla naszej oferty, niezależnie od tego, do kogo jest kierowana. W przypadku takich inwestycji jak grunty czy nieruchomości najważniejsza jest oczywiście lokalizacja. Interesujemy się więc wyłącznie gruntami, których podaż jest mocno ograniczona, co daje większą szansę na odpowiednią stopę wzrostu. Z tego powodu interesują nas faktyczne grunty inwestycyjne, a nie reklamowane w ten sposób działki znajdujące się 40–50 kilometrów za granicą najbliższej aglomeracji. W przypadku gruntów bierzemy pod uwagę ograniczoną podaż i atrakcyjny, perspektywiczny rynek.
Dlatego koncentrujemy się na Mazurach. Współpracujemy tam z dużym partnerem, mającym duży bank atrakcyjnej ziemi. Naszym klientom proponujemy praktycznie tylko działki budowlane z miejscowym planem zagospodarowania. Są to grunty na Szlaku Wielkich Jezior Mazurskich znajdujące się albo bezpośrednio przy linii brzegowej, albo w drugiej linii zabudowy. Wartość gruntów położonych przy samym jeziorze jest oczywiście kilkakrotnie wyższa niż położonych choćby w drugiej linii, ale dla zamożniejszych inwestorów stanowi ciekawą opcję. Ta bardzo rzadka lokalizacja umożliwia zacumowanie łódki oraz daje szansę na atrakcyjną stopę zwrotu z inwestycji.
Jakie jeszcze czynniki należy wziąć pod uwagę oprócz lokalizacji gruntu inwestycyjnego?
W przypadku działek położonych w miejscowościach turystycznych bardzo ważna jest również długość sezonu. Ma ona kolosalny wpływ na zwrot z inwestycji. Z tego względu nie proponujemy naszym klientom gruntów nad Bałtykiem, gdyż nadmorskie plaże turyści odwiedzają zazwyczaj latem, a pogoda bywa bardzo kapryśna. Natomiast polecamy Zakopane i Szczyrk, gdzie sezon trwa dłużej niż w Mielnie i Kołobrzegu.
Poza lokalizacją czy długością sezonu warto też sprawdzać otoczenie działki. Nasze grunty na Mazurach oferujemy głównie w tzw. osadach, co znacząco podnosi wartość działki. Daje również określone korzyści, na przykład w postaci możliwości zawiązania wspólnoty z innymi właścicielami okolicznych gruntów. Taka wspólnota może postarać się o wytyczenie nowej drogi dojazdowej, podłączenie mediów czy budowę jakiejś części wspólnej.
Gerda Broker nie jest częścią żadnej większej grupy. Dzięki temu możemy proponować naszym inwestorom rozwiązania, których nikt poza nami nie oferuje. Mamy też dużą swobodę oceny i doboru tych rozwiązań.
Niektórzy z naszych klientów po konsultacji z nami starają się czasem poszukiwać inwestycji na własną rękę. Wielu z nich jednak do nas wraca, bo w przypadku zakupu gruntu inwestycyjnego liczba czynników, które należy wziąć pod uwagę, jest bardzo duża. Lokalizacja, sezon turystyczny czy otoczenie działki to jedno, ale ponieważ podaż obiecujących inwestycyjnie gruntów jest niewielka, to często zakup bez pośrednika wymaga długotrwałych negocjacji z indywidualnymi właścicielami poszczególnych działek. Ponadto przed zagospodarowaniem działki należy sprawdzić uwarunkowania ekologiczne lub na przykład upewnić się, czy na kupowanym terenie nie znajdują się jakieś ślady o wartości archeologicznej. W przypadku zakupu od profesjonalnej firmy, specjalizującej się tylko w obrocie ziemią, klient uzyskuje rękojmię wykonania wszystkich potrzebnych analiz.
Przejdźmy wobec tego do nieruchomości. Na czym polegają zalety tego typu aktywów i czym należy kierować się, wybierając najlepszą opcję inwestycyjną?
Współpracujemy ze spółką deweloperską, która buduje rozmaite obiekty o charakterze condohoteli. Tego typu inwestycje mają tę przewagę, że mają swojego operatora, przez co dla inwestora są praktycznie całkowicie bezobsługowe. To bardzo wygodna i całkiem dochodowa forma lokowania środków. W tym wypadku podaż i lokalizacja mają również istotne znaczenie przy prognozowaniu oczekiwanych zysków. Na przykład w przypadku Warszawy nie liczyłbym na znaczny wzrost wartości nieruchomości w takich dzielnicach jak Białołęka czy Bemowo, a skupiłbym się raczej na generowaniu zwrotu z najmu. W stolicy należy szacować, że 5% to praktycznie maksymalna stopa zwrotu w tego typu lokalizacjach. W przypadku condohoteli można natomiast liczyć na 6,5-, 7‑procentową stopę zwrotu, a w niektórych przypadkach nawet wyższą.
W okresach mniejszej stabilności politycznej inwestorzy tradycyjnie wykazują większe zainteresowanie nieruchomościami i gruntami.
TweetnijW Warszawie oferujemy jednak mniej nieruchomości, bo obecnie w stolicy ceny są bardzo wysokie, i szacujemy, że znajdują się w okolicach maksimum. Przekłada się to negatywnie na perspektywy uzyskania zwrotu z inwestycji. Z tego powodu naszym klientom proponujemy przede wszystkim inwestycje w takich miastach jak Poznań czy Wrocław. W dalszym ciągu możliwe jest jeszcze znalezienie perspektywicznych inwestycji w Krakowie. Bardzo obiecującym rynkiem jest też Łódź, która oferuje mnóstwo interesujących obiektów, m.in. poprzemysłowych.
W jaki sposób na państwa branżę wpływają trendy technologiczne? Zakładam, że coraz bardziej zaawansowane narzędzia predykcyjne oparte na sztucznej inteligencji mogą okazywać się przydatne w typowaniu bardziej perspektywicznych inwestycji.
Osobiście jestem zwolennikiem inwestowania w rozwiązania spod znaku sztucznej inteligencji, ale na skalę masową tego typu narzędzia nie są jeszcze stosowane. Wciąż brak świadomości, jakie możliwości dają tego typu nowoczesne rozwiązania. Ich wykorzystanie z pewnością będzie rosnąć, ale raczej należy się spodziewać ewolucji, a nie rewolucji.
Nasz model działania opiera się jednak na przedstawianiu klientom starannie wyselekcjonowanych rozwiązań, które są dostępne tylko u nas. Taka unikalna oferta jest rezultatem tego, że pozostajemy niezależną organizacją, nie jesteśmy częścią żadnej większej grupy. Dzięki temu możemy proponować naszym inwestorom rozwiązania, których nikt poza nami nie oferuje. Mamy też dużą swobodę oceny i doboru tych rozwiązań. Gdybyśmy przyłączyli się do jakiegoś dużego rynkowego gracza, z pewnością nie mielibyśmy takiego luksusu.
Jest pan stałym czytelnikiem „Harvard Business Review Polska”. Jakie treści najbardziej ceni pan w naszym magazynie i o czym chciałby pan przeczytać w kolejnych wydaniach?
Myślę o sobie przede wszystkim jako o przedsiębiorcy. Dlatego głównie interesują mnie artykuły poświęcone nowym możliwościom poszerzania dotychczasowej bazy klientów czy w ogóle metodom poszukiwania nowatorskich sposobów dotarcia do nich ze swoimi produktami. Zwykle zaczynam lekturę magazynu od tekstów dotyczących finansowania przedsiębiorstw. Z ciekawością zaglądam również do treści poświęconych takim dziedzinom jak HR czy marketing. Przyznam jednak, że wnikliwą ich lekturę pozostawiam profesjonalistom na co dzień zajmujących się tymi obszarami w naszej firmie.
