Rośnie liczba zamożnych Polaków, którzy poszukują alternatywnych rozwiązań inwestycyjnych. Swoje zainteresowanie skupiają nie tylko na dobrach luksusowych, lecz również – wzorem zachodnich trendów – na zakupie apartamentów z segmentu prime location.
Polska gospodarka w ciągu pięciu minionych lat (2008–2012) zanotowała wzrost o 18,1%, przy spadku w tym samym czasie całego rynku Unii Europejskiej o 0,9% (wg raportu W kryzysie nadal kwitnie branża wyrobów luksusowych, EY, wrzesień 2013). Zwiększa to zainteresowanie naszym krajem ze strony producentów i właścicieli luksusowych marek, a z drugiej strony powoduje wzrost popytu na tego typu dobra.
Jak zauważa Zbigniew Jusis, partner w EY, właśnie w okresie uznawanym za trudny czy kryzysowy w Polsce otwarte zostały pierwsze salony prestiżowych marek odzieżowych (Gucci w 2011 r. i Louis Vuitton w 2013 r.).
W ubiegłym roku liczba zamożnych i bogatych Polaków przekroczyła, jak się szacuje, 750 tysięcy; stanowi to około 7% społeczeństwa (dane AK Expert i KPMG). Ich dochody stanowiące potencjalny kapitał do zainwestowania sięgają łącznie około 130 mld zł. Według ocen firmy doradczej KPMG, wzrostowy trend się utrzyma i w 2015 r. wielkość tej grupy konsumentów przekroczy liczbę 830 tysięcy, a ich kapitał zbliży się do 160 mld zł (roczny dochód). Oznaczałoby to kolejny wzrost, tym razem o 20%.
Apartament „prime location”
Poza konsumpcją dóbr luksusowych, do których zaliczyć można pewną kategorię ubrań, obuwia, kosmetyków czy samochodów, zwiększa się popyt na długoterminowe inwestycje o alternatywnym charakterze. Chodzi nie tylko o lokaty w złoto czy dzieła sztuki, lecz również nieruchomości kwalifikowane jako prime location. Zakup apartamentów tego typu okazuje się bowiem bardziej zyskowny niż innych dóbr i produktów inwestycyjnych. Zachodnie rynki potwierdzają to od wielu lat, a od pewnego czasu wyniki z obrotu i ceny na rynku nieruchomości w naszym kraju wskazują na identyczny trend. Niezależnie od zmian w koniunkturze wartość apartamentów prime location rośnie z roku na rok w szybszym tempie niż zwrot z zakupu obligacji, wartość złota czy dużo bardziej ryzykowne inwestycje w wina albo dzieła sztuki.
Nieruchomości tego typu charakteryzują się trzema cechami:
pierwszorzędną lokalizacją (centrum aglomeracji miejskiej, dobra komunikacja i zaplecze parkingowe, a także sąsiedztwo punktów usługowo‑handlowych, kawiarni i restauracji, kin i teatrów oraz centrum biznesowego);
standardem budynku (odpowiedni poziom prywatności, projekt renomowanego architekta, kontrola dostępu do lokali i części wspólnej oraz reprezentacyjne wejście – recepcja i hall);
wykończeniem i wyposażeniem części wspólnej oraz samych apartamentów.
Zainteresowanie nimi wykazują oczywiście fundusze o globalnym zasięgu, ale w równie dużym stopniu – indywidualni klienci, którzy ze względu na status zawodowy czy majątkowy dysponują wolnymi środkami do inwestycji. Potencjalnych nabywców można zatem podzielić na dwie grupy:
nabywców inwestycyjnych (indywidualni inwestorzy, fundusze międzynarodowe, lokalne lub międzynarodowe firmy);
docelowych użytkowników (profesjonaliści zajmujący wysokie stanowiska, menedżerowie wyższego szczebla, członkowie zarządów korporacji, obcokrajowcy i Polacy mieszkający za granicą).
Cosmo w centrum stolicy
Budowę apartamentowca Cosmopolitan przy ul. Twardej 2/4, w samym sercu Warszawy, rozpoczęto w 2010 roku. Apartamenty, wykończone i wyposażone w najwyższym standardzie, mają być oddane do użytku wiosną 2014 roku. Wieżowiec ma 44 piętra i 160 m wysokości. Inwestorem jest Tacit Development Polska JS Sp. z o.o. s.k.
W drodze konkursu wybrano do realizacji projekt Pracowni Murphy/Jahn. Amerykanin Helmut Jahn (ur. 1940) jest jednym z najwybitniejszych architektów XXI wieku, autorem wielu prestiżowych projektów, m.in. budynku siedziby Unii Europejskiej w Brukseli, Sony Center w Berlinie czy Highlight Munich Business Towers. Budynek Cosmopolitan składa się z dwóch części, niższej (bliżej placu Grzybowskiego, przeznaczonej na biura) i 160‑metrowej wieży mieszkalnej. Podziemne miejsca parkingowe pomieszczą na 4 kondygnacjach około 300 pojazdów.
Pierwsze cztery kondygnacje to powierzchnie komercyjne (ponad 5300 mkw.), od ósmej – apartamenty mieszkalne, łącznie 252 o powierzchni 54–198 mkw. (na dwóch najwyższych piętrach dwukondygnacyjne penthouse’y). Cena za 1 mkw. waha się od 5300 do 6200 euro.
Dlaczego drogie apartamenty stają się tak interesujące dla zamożnych Polaków? „Nabywca lokuje kapitał w pewne źródło, co potwierdzają dane z większości rynków, mówiące o dynamicznych wzrostach wartości takich nieruchomości. Poza tym dodatkowe źródło zysków stanowią wpływy z ewentualnego wynajmu lokalu. Pozostaje jeszcze trzeci argument, prestiż posiadania apartamentu w znakomitej lokalizacji i wysokim standardzie, co samo w sobie bywa wyrazem zamożności” – mówi Michał Borowski, prezes zarządu Tacit Development Polska JS Sp. z o.o. s.k., inwestora apartamentowca Cosmopolitan przy ul. Twardej 2/4, w sąsiedztwie placu Grzybowskiego.
Rodzący się rynek
Biorąc pod lupę ceny apartamentów w Warszawie w okresie 2010–2012, przekonamy się, iż roczny wzrost ich wartości sięga około 10%. Według analiz AK Expert, średnia wartość ekskluzywnego apartamentu w Warszawie wyniosła 19 122 zł za mkw. w 2010 roku, przy 22 773 zł rok później i 24 286 zł w 2012 roku. Średnie te dotyczą zrealizowanych transakcji w powyższych latach na rynku wtórnym.
W przypadku Warszawy jest jeszcze jeden istotny czynnik wpływający na stopę zwrotu. Przy w szybkim tempie rosnącym popycie na apartamenty w tym segmencie istnieje mocno ograniczona podaż. Dziś poza dwiema dużymi inwestycjami, których finalizację zaplanowano na 2014 rok, nie ma innych, równie interesujących (takich, które zlokalizowane byłyby w centrum i oddane do użytku w przewidywalnym czasie – kilku czy nawet kilkunastu najbliższych lat). Wyjątek stanowią Złota 44 (wg projektu Daniela Libeskinda), w której za mkw. trzeba zapłacić nawet 67 tys. zł, i Cosmopolitan przy ul. Twardej 2/4, w którym górna granica to 28 tys. zł za mkw. (projekt Helmuta Jahna). W obu przypadkach deweloperzy oferują wykończone, w pełni wyposażone apartamenty, a ich sprzedaż już ruszyła.
Zatem ograniczone możliwości Warszawy do spełnienia podstawowych warunków – jak lokalizacja i standard – jeszcze bardziej wzmacniają potencjał inwestycyjny segmentu prime location. Dodajmy jeszcze, że dopiero w ostatniej dekadzie funkcjonuje na rodzimym rynku jasne pozycjonowanie poszczególnych kategorii mieszkań.
callout Cosmopolitan przy placu Grzybowskim, w centrum Warszawy, stanowi unikalny przykład apartamentów wpisujących się w definicję prime location.
PRZECZYTAJ TAKŻE: Czemu warto inwestować w nieruchomości klasy Premium? »
Nieruchomości premium to dobra lokata kapitału
Strategia | Zarządzanie finansami Karolina Kaim PLCo decyduje dziś o sukcesie nieruchomości luksusowych?
W przypadku całej Warszawy do luksusowych budynków mieszkalnych zaliczyć można nowo powstałe nieruchomości, oferujące od 20 do 60 mieszkań, wieżowce mieszkaniowe, odrestaurowane kamienice z początków XX w. (pod warunkiem że w najlepszych lokalizacjach, o co w stolicy z historycznych przyczyn niezwykle trudno), jak również niektóre wille na Żoliborzu, Saskiej Kępie czy Mokotowie. Z tej perspektywy Cosmopolitan przy placu Grzybowskim, górujący nad zabudową warszawskiego centrum, w samym sercu stolicy, stanowi unikalny przykład apartamentów wpisujących się w definicję prime location. Zwłaszcza że w bliskim sąsiedztwie, na Woli, rodzi się nowe centrum biznesowo‑finansowe, co stanowi dodatkowy czynnik decydujący o prestiżu tej lokalizacji.
Nic zatem dziwnego, iż właśnie nieruchomości w centralnej dzielnicy Warszawy, w Śródmieściu, cieszą się największym zainteresowaniem inwestorów. Mimo iż ekskluzywnie wykończony apartament osiąga tu ceny 30 tys. zł za mkw. Na Ochocie i Mokotowie ceny sprzedawanych apartamentów oscylują wokół 20 tys. zł za mkw. Przykłady zawartych w ostatnim czasie transakcji – w ramce Sprzedaż apartamentów.
Warszawa a Zachód
W Londynie, który jest jedną z najatrakcyjniejszych lokalizacji apartamentów prime location na świecie, planuje się w najbliższych latach oddać do użytku 15,5 tys. apartamentów (do 2021 roku), dziesięć razy więcej niż w Warszawie. Inny z najważniejszych globalnie rynków – Nowy Jork – to ceny od 3 do 10 mln dolarów za apartament na Manhattanie. Znakomity popyt i wzrost cen dotyczy właśnie segmentu prime location i superekskluzywnych nieruchomości, których ceny sięgają 10–50 mln dolarów. Dość powiedzieć, że mimo załamania z 2008 roku cena lokalu mieszkalnego na Manhattanie wzrosła w ostatnich dziesięciu latach średnio o 111% (mediana: 92%).
Niezależnie od rynku, który poddamy analizie, i różnicy w cenach nieruchomości (w wielu europejskich krajach znacząco niższych niż w Wielkiej Brytanii czy USA), jedna cecha jest stała: dynamiczny wzrost ich wartości; średnio od kilku do kilkunastu procent rocznie. Zatem rynek warszawski odzwierciedla trendy obserwowane na Zachodzie.
Zysk z inwestycji
Atrakcyjność inwestycji w nieruchomość prime location doskonale ilustruje symulacja przeprowadzona przez AK Expert (Analiza rynku apartamentów „prime location” w Warszawie, 2013).
Weźmy pod uwagę hipotetyczny zakup apartamentu w centrum Warszawy. Jego powierzchnia wynosi 160 mkw. i jest wyposażony oraz wykończony na wysoki standard, a cena to 4 mln złotych. Załóżmy też, iż nabywca myśli o dochodzie z tej inwestycji w perspektywie 10 lat. Oznacza to, że na początku 2023 roku apartament zostanie sprzedany. Ile zarobi na nim jego właściciel?
Roczny dochód z czynszu w 2013 roku wyniesie 200 tys. zł, a następnie będzie rósł w skali 5% rocznie. Wartość nieruchomości będzie wzrastać każdego roku średnio o 7%, co przy obecnych wskaźnikach rynku i jego perspektywach jest szacunkiem ostrożnym. Właściciel w tym okresie poniesie koszty eksploatacji apartamentu w wysokości około 40 tys. zł rocznie.
Przy tych założeniach po upływie dziesięciu lat łączne dochody z apartamentu wyniosą około 2,5 mln złotych. Wartość zaś osiągnie pułap 8 mln złotych. Biorąc pod uwagę wszystkie korzyści i ujmując koszty, dochód z inwestycji w tę nieruchomość wyniesie około 6,5 mln złotych. Oznacza to wzrost o ponad 160% w ciągu dekady i średnio o 16% każdego roku.
Poza wysoką stopą zwrotu, unikalną w skali całego rynku inwestycyjnego, lokowanie kapitału w nieruchomość prime location posiada jeszcze inny, unikalny walor – użytkowy; nawet jeśli inwestor nie zdecyduje się na wynajem apartamentu, wartość jego nieruchomości identycznie wzrośnie.
Choć rynek apartamentów prime location w Polsce rozwija się od niedawna, jego potencjał jest olbrzymi. Ze względu na zabudowę centrum stolicy oraz uwarunkowania historyczne liczba nowych budynków wzrasta w niewystarczającym tempie. Paradoksalnie jednak sytuacja ta sprzyja potencjalnym inwestorom indywidualnym. Ograniczona bowiem podaż – przy coraz większej zamożności naszych rodaków oraz rosnącym popycie – jeszcze bardziej wpływa na wzrost wartości apartamentów oferowanych na stołecznym rynku.
Pobierz artykuł pdf niezabezpieczony
Pobierz artykuł pdf zabezpieczony
PRZECZYTAJ TAKŻE: Budynek dla firmy »
Zrozumieć rynek nieruchomości biurowych
Kultura organizacyjna Joanna Mroczek PLDla każdej firmy jednym z kluczowych czynników sukcesu jest przestrzeń, w jakiej funkcjonuje.
