Kluczem jest lokalizacja

Chociaż całkowity zasób powierzchni biurowej w Warszawie i innych dużych miastach w Polsce wygląda imponująco, to nie można mówić o nadpodaży. Rynek w dalszym ciągu jest w stanie wchłonąć dużą i nowoczesną powierzchnię w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Całkowita wielkość powierzchni biurowej w Warszawie już w 2016 roku przekroczyła psychologiczną granicę 5 mln mkw. (zobacz ramkę Rynek nieruchomości w liczbach). Nie zniechęca to jednak inwestorów do realizowania kolejnych, często bardzo ambitnych, projektów w różnych częściach miasta. Miejscami Warszawa przypomina więc ogromny plac budowy z pnącymi się błyskawicznie w górę, coraz bardziej efektownymi i funkcjonalnymi biurowcami, które coraz częściej oferują najemcom szereg ekologicznych rozwiązań. W samym czwartym kwartale 2017 roku do użytku oddano osiem nowoczesnych obiektów biurowych o łącznej powierzchni przekraczającej 70 tys. mkw.

Mimo szybkiego przyrostu powierzchni biurowej nic nie wskazuje, by inwestorzy gorączkowo zadawali sobie pytanie: „Kto to wszystko wynajmie?”. Wręcz przeciwnie, nie brakuje przykładów potwierdzających, że dobrze przemyślane projekty biurowe w atrakcyjnych lokalizacjach nie stoją długo puste. Chociaż dzięki rekordowej podaży przestrzeni rynek zdaje się premiować najemców, to z danych CBRE – największej na świecie firmy doradczej specjalizującej się w nieruchomościach komercyjnych – wynika, że znalezienie dużej powierzchni nie zawsze jest w Warszawie łatwe.

Na warszawskim rynku biurowym cały czas praktycznie niewykorzystany pozostaje potencjał prawego brzegu Wisły.

Jeśli przyjrzeć się szczegółom stołecznego rynku nieruchomości, wyraźnie widać, że dostępność wolnej powierzchni nie rozkłada się równomiernie we wszystkich segmentach rynku. Pod koniec ubiegłego roku średni wskaźnik pustostanów w stolicy wyniósł 11,7%, a więc mniej o 2,5 p.p. niż rok wcześniej. W centrum miasta wolna powierzchnia stanowiła jednak 9,1% całkowitego zasobu, a poza centrum już 13,2%. Całkowity zasób biur jest mocno rozproszony i znacznie bardziej dostępne są mniejsze powierzchnie. W ich przypadku najemcy rzeczywiście mogą długo przebierać w ofertach i odważnie negocjować stawki za metr kwadratowy. Wynajęcie np. tysiąca metrów kwadratowych w centrum rzeczywiście nie stanowi większego problemu, ale już powierzchnia rzędu 5–10 tys. mkw. nie zawsze jest łatwo dostępna np. na sąsiednich piętrach czy w pożądanym standardzie. Mimo że przez dłuższy czas o warszawskim rynku powierzchni biurowej pisano przede wszystkim w kontekście dużego zasobu dostępnej powierzchni, to warto pamiętać, że o jej nadpodaży można mówić tylko do pewnego stopnia. Jak bowiem zauważają eksperci CBRE, jeśli w 2018 roku ktoś będzie szukał dużej i zarazem nowoczesnej powierzchni w centrum Warszawy, może napotkać trudności ze znalezieniem odpowiedniej wielkości w odpowiednim standardzie i w odpowiedniej lokalizacji.

Nowa mapa stolicy

Istotny wpływ na stołeczny rynek miało powstanie całkowicie nowej dzielnicy biurowej na Woli. Mikołaj Sznajder, dyrektor z działu wynajmu powierzchni biurowych w CBRE, mówi wręcz o zmianie geografii wynajmowania powierzchni biurowych w Warszawie. Najemcy poszukują zwłaszcza powierzchni zlokalizowanej w pobliżu linii metra. I choć ta prawidłowość dotyczy całej Warszawy, to najsilniej można dostrzec ją w przypadku rejonu ronda Daszyńskiego, gdzie po ukończeniu realizowanych obecnie eleganckich wieżowych projektów łączny zasób powierzchni przekroczy milion metrów kwadratowych. „Dla porównania, to tak jakby wszystkie biura z Mokotowa zlokalizować wokół jednego ronda” – wyjaśnia Sznajder, podkreślając jednocześnie, że Wola jest znacznie lepiej przygotowana na powstawanie kolejnych inwestycji niż wiele innych części miasta. Rondo Daszyńskiego stanowi wyjątkowo dogodny węzeł komunikacyjny spinający autobusy, tramwaje, a przede wszystkim – metro. Poprowadzenie drugiej linii metra do tego punktu miasta zdecydowanie zmieniło jego postrzeganie przez inwestorów, a przede wszystkim najemców.

W warunkach niskiego bezrobocia firmy konkurują o najbardziej utalentowanych pracowników, a jednym z narzędzi ułatwiających pozyskanie najbardziej pożądanych kadr jest właśnie dogodny dojazd transportem publicznym. Po latach tłoczenia się w dawnej przemysłowej części Służewca tysięcy pracowników, którzy długi czas spędzali w korkach lub wypchanych po brzegi tramwajach, skomunikowanie Woli oraz jej obecny rozwój stanowią istotną zmianę na biurowej mapie stolicy. Istotną do tego stopnia, że – zgodnie z doświadczeniami CBRE – dostęp do metra (a więc czas dojścia od stacji do drzwi biurowca w czasie nieprzekraczającym 10 minut) stał się jednym z priorytetowych oczekiwań najemców. „Jest to dowód na to, że najważniejsza jest lokalizacja, ponieważ dla firm najważniejsi są pracownicy – zwraca uwagę Sznajder. – Zwalniane lokalizacje położone w gorzej skomunikowanych częściach miasta cieszyły się mniejszym zainteresowaniem, mimo że miały najatrakcyjniejsze stawki najmu. Ta część miasta stanowi jednak ciekawą ofertę dla najemców poszukujących biura atrakcyjnego kosztowo”.

RYNEK NIERUCHOMOŚCI W LICZBACH (DANE ZA 2017 ROK)

Powstawanie atrakcyjnych inwestycji oraz rozwój całych dzielnic biurowych, jak np. Woli, oznacza nowe wyzwania dla starszych budynków, zwłaszcza tych gorzej skomunikowanych. „O ile nie ma większego problemu ze znalezieniem najemców dla korzystnie zlokalizowanych budynków liczących sobie 10 i więcej lat, to w przypadku tych bardziej oddalonych od węzłów komunikacyjnych jest to znacznie trudniejsze” – przyznaje Sznajder.

Jedną z pierwszych reakcji jest wówczas obniżka czynszu. Część właścicieli takich budynków decyduje się na ich sprzedaż. Niektórzy natomiast rozważają zmianę funkcji z biurowej na np. hotelową, chociaż w wielu przypadkach takie działanie nie jest możliwe ze względu na koszty oraz potrzebne formalności czy względy techniczne. Do Warszawy nie dotarły jeszcze praktyki znane z niektórych zachodnich miast, polegające na wyburzaniu istniejących biurowców pod nowe inwestycje, chociaż powoli zaczyna się to zmieniać. Widać to na przykładzie budynku PHN w okolicach ronda ONZ w Warszawie.

Lokalizacja z potencjałem

Na warszawskim rynku biurowym cały czas praktycznie niewykorzystany pozostaje potencjał prawego brzegu Wisły, i to nawet w częściach Pragi położonych niedaleko centrum miasta. Zainteresowanie najemców wschodnią częścią stolicy udowodnił Koneser – powierzchnia biurowa w dawnej fabryce wódki powstałej pod koniec XIX wieku, gdzie zdecydowały się wprowadzić duże, rozpoznawalne marki. Nie jest to jednak jak dotąd szerszy trend, bo na Pradze brakuje biur w standardzie A, a więc takim, jakiego przede wszystkim poszukują najemcy korporacyjni. Do pewnego stopnia rozwój biurowych projektów w tej części miasta utrudniać może niewielka dostępność gruntów inwestycyjnych. Niewykluczone jednak, że zainteresowanie Pragą będzie rosło w miarę rozbudowy metra w kierunku wschodnim, a poprawiająca się komunikacja stanie się dla tej części miasta takim samym bodźcem wzrostu jak w przypadku Woli.

Innym punktem miasta z dużym potencjałem są okolice Dworca Gdańskiego, gdzie do kompleksu Gdański Business Center wprowadziło się już wiele prestiżowych marek, m.in. KPMG. Jak oceniają eksperci CBRE, dużo firm byłoby zainteresowanych przeprowadzką do znajdujących się tam nowoczesnych i świetnie skomunikowanych biurowców, ale podaż powierzchni w tym miejscu szybko się wyczerpała. Docelowo w tym miejscu powstać mają kolejne projekty, ale ze względu na małą dostępność działek nie będzie to hub skali okolic ronda Daszyńskiego.

Mimo szybkiego przyrostu powierzchni biurowej nic nie wskazuje, by inwestorzy gorączkowo zadawali sobie pytanie: „Kto to wszystko wynajmie?”.

Mimo częstych narzekań dojeżdżających tam pracowników na straconej pozycji nie jest również Służewiec, gdzie właściciele budynków silnie odczuli pojawienie się potężnej konkurencji ze strony Woli. Na przykładzie Służewca bardzo wyraźnie widać, jak duży wpływ na zainteresowanie najemców ma lokalizacja danego budynku. Projekty zlokalizowane w niewielkiej odległości od stacji metra czy linii tramwajowej nie czekają długo na najemców. Natomiast pobudzenie zainteresowania budynkami zlokalizowanymi w głębi biurowej części Służewca będzie w dużym stopniu uzależnione od inwestycji w usprawnienie transportu miejskiego. Realizowane obecnie projekty infrastrukturalne oraz powstające w tym miejscu budynki mieszkalne mogą pomóc w poprawie wizerunku Służewca. Warto pamiętać, że biura na Mokotowie cieszyły się największym zainteresowaniem najemców zaraz po tych zlokalizowanych w centrum miasta.

Silne regiony

Sporo przestrzeni biurowej oferują również tzw. rynki regionalne. Chociaż kompletne liczby za 2017 rok nie były jeszcze dostępne w momencie zamykania tego wydania HBRP, to nawet na podstawie cząstkowych danych widać wyraźnie silną pozycję takich ośrodków, jak: Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Na koniec trzeciego kwartału ubiegłego roku całkowity zasób powierzchni biurowej wynosił w nich odpowiednio: ponad 1 mln, przeszło 870 tys. oraz niemal 700 tys. mkw. Zarówno w Krakowie, jak i we Wrocławiu można dostrzec również intensywny rozwój rynku biurowego. Na koniec trzeciego kwartału 2017 roku w Krakowie w budowie było niemal 300 tys. mkw., a we Wrocławiu – 220 tys. Od pozostałych liderów rynków regionalnych wyraźnie odstaje Trójmiasto, gdzie w budowie w tym samym okresie było 80 tys. mkw. W tych trzech ośrodkach największy odsetek pustostanów odnotowano w Krakowie, gdzie wyniósł on 11,3%. We Wrocławiu i Trójmieście wyniósł on natomiast ok. 8,5%.

Rośnie coworking

Innym zauważalnym trendem jest wzrost wynajmu powierzchni biurowej przez firmy, które następnie podnajmują ją jako przestrzeń coworkingową, a więc oferują pojedyncze biurka dostępne krótkookresowo w dobrze wyposażonych przestrzeniach biurowych. Rosnąca popularność coworkingu oraz profesjonalne udostępnianie tego typu powierzchni to zjawisko obserwowane od pewnego czasu na całym świecie, choć w Polsce ogranicza się głównie do Warszawy, gdzie zainteresowanie tego typu powierzchniami stale rośnie. Obecnie w stolicy funkcjonuje kilkanaście firm oferujących przestrzeń coworkingową. Można oczekiwać, że ten trend zostanie utrzymany, a w kolejnych nowych projektach inwestorzy będą rezerwować miejsce na coworking. „Najemcy doceniają jego obecność w budynku, bo daje on dostęp do bardziej elastycznych form pracy” – uważa Sznajder.

Co ważne, udostępnianie powierzchni w krótkim okresie nie musi wcale oznaczać jedno- lub kilkudniowych wynajmów. Ponadto, wbrew powszechnemu wyobrażeniu, nie jest to oferta skierowana wyłącznie do freelancerów czy założycieli start‑upów. Jak podkreśla Sznajder, operatorzy coworkingowi są dziś w stanie zaoferować pojedynczej firmie np. kilkadziesiąt biurek na miesiąc, pół roku czy dwa lata. „Poza coworkingiem na rynku biurowym praktycznie nie istnieje tak elastyczna formuła najmu. Sądzę, że to bardzo ciekawy trend, który będzie nadal się rozwijał, a z czasem operatorzy coworkingowi mogą nawet zmienić układ sił na rynku biurowym” – dodaje.

Elastyczność, na której opiera się filozofia coworkingu, stanowi zresztą bardzo istotny komponent nowoczesnego biura. Ze względu na zróżnicowanie demograficzne pracowników oraz rozmaite zadania, temperamenty i style pracy biuro spełniające współczesne wymagania nie może dłużej opierać się na identycznych stanowiskach do pracy, ustawionych na przestrzeni typu open space. Stąd cały czas rośnie popularność takich rozwiązań, jak: pokoje do pracy w skupieniu, mniejsze salki konferencyjne umożliwiające spotkania niewielkich zespołów zawiązywanych do pracy nad krótkoterminowymi projektami czy też koncepcja Activity Based Workplace, oznaczająca, że pracownicy nie mają na stałe przypisanych biurek. Można się spodziewać, że te tendencje będą się dalej upowszechniać w miarę zasilania kadry pracowników w polskich biurowcach przez coraz młodsze pokolenie.

Pobierz artykuł pdf niezabezpieczony

Pobierz artykuł pdf zabezpieczony