W dzisiejszych czasach biuro, które spełnia wszystkie wymagania użytkowników, to za mało. Błyskawicznie zmieniające się realia rynkowe sprawiają, że miejsce do pracy powinno być gotowe nawet na wyzwania trudne do przewidzenia.
Partnerem merytorycznym materiału jest firma Skanska.
Jeszcze kilka lat temu projektowanie biura wydawało się zadaniem stosunkowo łatwym. We wszystkich większych miastach można było spotkać dość podobne do siebie budynki o zestandaryzowanych, ascetycznych powierzchniach. W ciągu ostatnich lat lista wymagań, jakie stawiamy biurom, znacznie się wydłużyła. Nie są one już tylko przestrzenią do pracy, w której spędzamy czas w ściśle określonych godzinach. Rosnące oczekiwania najemców połączone z dużą podażą powierzchni na rynku oraz szybko ewoluujące style pracy sprawiają, że projekty budynków muszą być coraz lepiej przemyślane. Jednocześnie warto pamiętać, że rynkowa rzeczywistość podlega przeobrażeniom pod bardzo wieloma względami i nic nie wskazuje, by ta tendencja miała w najbliższym czasie ustąpić. Dlatego organizacje, którym zależy na długofalowym rozwoju, powinny myśleć o oczekiwaniach względem biura również w długim okresie. Stąd rosnąca popularność koncepcji futureproof office, biura odpornego na wyzwania przyszłości, ponadczasowego.
Przedsiębiorstwa, które ograniczają się tylko do spełniania bieżących wymogów względem obiektów biurowych, muszą liczyć się z konsekwencjami takiego podejścia. Przykładem może być utrudniona rywalizacja o najbardziej utalentowanych, a więc też najcenniejszych pracowników. Dziś biuro stanowi bowiem jedno z ważniejszych narzędzi działów HR. Badania potwierdzają, że aż 80% kandydatów jeszcze przed podpisaniem umowy chce zobaczyć miejsce, w którym będą pracować. Zanim podejmą finalną decyzję o związaniu się z danym pracodawcą, chcą się przekonać, czy w nowym biurze będą się czuli komfortowo. Zwłaszcza młodszym pracownikom zależy na tym, aby ich przyszłe biuro zapewniało możliwie dużą elastyczność w sposobie wykonywania obowiązków. Warto jednak rozpatrywać znaczenie tej kategorii pracowników w kontekście ogólnych tendencji kształtujących rynek.
Obecnie największy odsetek czynnych zawodowo stanowią osoby pomiędzy 35. a 44. rokiem życia. Jednak według prognoz, w 2025 roku 75% wszystkich zatrudnionych będzie stanowiło pokolenie Y. Oznacza to, że w perspektywie kilku najbliższych lat pracodawcy będą musieli uwzględnić w swojej polityce personalnej oczekiwania różnych grup wiekowych – od dzisiejszych nastolatków aż po zbliżających się do wieku emerytalnego pracowników z długoletnim stażem. Znalezienie wspólnego mianownika dla ich oczekiwań nie musi jednak być tak trudne, jak się wydaje. Wygoda i funkcjonalność to kwestie, które bezsprzecznie łączą wszystkie pokolenia. Aż 79% osób pomiędzy 18. a 80. rokiem życia uważa, że ergonomiczne wyposażenie biura, w takim samym stopniu jak wysoka pensja, składa się na dobre samopoczucie w pracy. Chcąc więc tworzyć biura, które długo będą wytrzymywać próbę czasu, deweloperzy powinni postawić na bezkompromisową jakość i wygodę.
Biuro na pokolenia
Jeszcze 15 lat temu o nowoczesności biura świadczyły takie wyróżniki, jak: powierzchnia typu open space, klimatyzacja i lokalizacja w ścisłym centrum miasta. Natomiast obecnie komfortowe środowisko pracy jest dodatkowo definiowane przez takie hasła, jak: zdrowie, ekologiczne rozwiązania czy innowacyjne technologie. Kolejne pokolenia pracowników deklarują, że dążą do coraz silniejszej integracji życia zawodowego z prywatnym. Wobec coraz wyższych oczekiwań stawianych biurom trudno się dziwić, że wiele firm stosuje w swoich siedzibach dość nietypowe rozwiązania. Nie zmienia to oczywiście faktu, że podstawowym i najważniejszym przeznaczeniem biura jest praca, choć inwestorzy coraz częściej starają się budować biura w taki sposób, aby były maksymalnie przyjazne dla przyszłych najemców.
Przykładem jest powstający na warszawskiej Woli kompleks biurowy Generation Park, realizowany przez Skanska Property Poland. Kompleks zaprojektowany przez renomowaną pracownię JEMS Architekci będzie miał 84 tysiące mkw. Na tej powierzchni powstaną komfortowe miejsca pracy zarówno dla poszukujących stabilizacji przedstawicieli pokolenia X, jak i oczekujących elastyczności oraz szybkiego rozwoju kariery igreków. W zielonym pasażu, zlokalizowanym pomiędzy trzema budynkami nieprzypadkowo nazwanymi symbolami X, Y i Z, powstanie przestrzeń wspólna symbolizująca połączenie różnych pokoleń. Elegancka architektura Generation Park i praktycznie zaprojektowana przestrzeń między poszczególnymi budynkami mają wpisać kompleks w otaczającą go tkankę miejską. Dzięki temu udaje się stworzyć miejsce pracy, które jest z jednej strony funkcjonalne i nowoczesne, a z drugiej – pozwala mieszkańcom korzystać z infrastruktury kompleksu.
Niebanalna architektura i umiejętne wkomponowanie jej w przestrzeń publiczną mają stanowić o sile inwestycji. Wewnątrz kompleksu powstać ma wyjątkowe miejsce na mapie Warszawy, służące nie tylko samym najemcom. Zarówno pracownicy, jak i mieszkańcy mają znaleźć wewnątrz zieloną, przyjazną przestrzeń, bogatą w kawiarnie, restauracje i punkty usługowe. Kompleks ma dostarczyć okolicznym mieszkańcom konkretnych korzyści. W ten sposób, zamiast tworzyć zamkniętą biurową enklawę w centrum miasta, skandynawski deweloper dostarcza reprezentacyjną i funkcjonalną przestrzeń do pracy, a zarazem umiejętnie nawiązuje dialog z otoczeniem. Generation Park będzie największym projektem w historii firmy Skanska nie tylko w Polsce, ale też w całym regionie Europie Środkowej i Wschodniej.
Dostępne dla wszystkich
Zespół biurowy Spark, realizowany przez firmę Skanska na tzw. serku wolskim w Warszawie, też spełnia wymogi miejsca otwartego na pracowników i mieszkańców. Składający się z trzech budynków Spark został zaprojektowany przez prestiżowe studio Kuryłowicz & Associates, znane z wielu udanych i nagradzanych projektów biurowych i handlowych. Ta inwestycja też powstaje z myślą nie tylko o pracownikach, ale i okolicznych mieszkańcach. Szczególną uwagę poświęcono w niej użytkownikom, którzy mają szczególne wymagania względem przestrzeni zagospodarowywanej przez firmę Skanska – osobom z niepełnosprawnościami, rodzicom z małymi dziećmi, ludziom starszym, a także osobom nieznającym języka polskiego. Aby zapewnić dobre samopoczucie tym, którzy na co dzień będą korzystać z przestrzeni Spark, do współpracy przy jej projektowaniu zostały zaproszone fundacje Na Miejscu oraz Project for Public Spaces, specjalizujące się w planowaniu przyjaznej przestrzeni miejskiej. Dzięki audytowi, jaki na wczesnym etapie prac projektowych przeprowadziła Fundacja Integracja, projekt Spark już w momencie oddania do użytku ma szansę otrzymać certyfikat „Obiekt bez barier”.
Skanska zdecydowała się poddać większość budynków audytowi dostępności. W ubiegłym roku Fundacja Integracja sprawdziła na przykład, w jakim stopniu do wymagań osób ze szczególnymi potrzebami jest dostosowany budynek Atrium 2. Wśród udogodnień, jakie znajdują się w samym biurowcu i jego otoczeniu, znalazły się między innymi: lokalizacja blisko transportu miejskiego, wejścia na poziomie chodnika, duże windy umożliwiające manewrowanie, czytelna informacja wizualna, łazienki na parterze, wyposażone w system wzywania pomocy, jak również możliwość korzystania z auta elektrycznego dla najemców budynku. Ponadto rewitalizacja terenu wokół budynku zakłada niwelowanie krawężników, by umożliwić łatwą komunikację. Budynek jako pierwszy obiekt dewelopera komercyjnego oraz drugi biurowiec w kraju został wyróżniony certyfikatem „Obiekt bez barier”.
Bogate wnętrze
Wyróżnikiem prawdziwie nowoczesnego biura jest nie tylko jego wygląd zewnętrzny. W ostatnim czasie na znaczeniu zyskuje dopasowywanie przestrzeni wewnątrz biura do indywidualnych oczekiwań poszczególnych najemców. Pracodawcy dostrzegają wyraźną potrzebę dostosowania biura do różnych stylów pracy i potrzeb osób, które na co dzień z niego korzystają. Na tym fundamencie opiera się koncepcja Activity‑Based Workplace, na którą zdecydowało się już wiele nowoczesnych organizacji. Polega ona na aranżacji powierzchni na bazie codziennej aktywności pracowników, podzieleniu jej na różne strefy – do pracy wspólnej, spotkań, pracy w ciszy, a także relaksu. Pracownicy nie mają na stałe przypisanych biurek i mogą co dzień wybrać miejsce dopasowane do charakteru zadań, jakie mają w kalendarzu. Co ciekawe, nie jest to rozwiązanie zarezerwowane tylko dla małych organizacji. W siedzibie firmy Skanska w Sztokholmie w tak zorganizowanej przestrzeni pracuje ponad tysiąc osób. W ten sposób firma urządziła też biuro w Warszawie, gdzie pracuje dziesięć razy mniej osób. Stosowanie tego typu rozwiązań to efekt przede wszystkim rosnącej wśród pracodawców świadomości prawdziwych potrzeb pracowników. Najemcy widzą, że takie swobodne aranżacje sprzyjają dobremu samopoczuciu, efektywności, pracy zespołowej oraz przepływowi informacji i pomysłów w firmie. Łatwo się w nich odnaleźć osobom o skrajnie różnych stylach pracy, a więc i różnym generacjom pracowników. Takiego komfortu pracy nie zapewnia ani klasyczny system open space, który nie daje pracownikom wystarczającej intymności, ani system gabinetowy, który w znacznym stopniu ogranicza kontakt między ludźmi.
Chociaż wykończenie biura leży ostatecznie po stronie najemcy, Skanska oferuje pomoc w aranżacji czy wyborze materiałów wykończeniowych. Mają one istotne znaczenie dla przyszłego komfortu pracy. Dlatego odpowiedzialne organizacje dbają, aby materiały, z których będą wykonane elementy wyposażenia, charakteryzowały się niską zawartością lotnych związków organicznych. Czyste powietrze w biurze – zawdzięczamy je także dobrej wentylacji – może przyczynić się do wzrostu produktywności o 8–11%. Szczególną uwagę powinniśmy zwrócić na wyciszenie biura – nawet niewielki hałas, generowany na przykład przez układ wentylacji, pod koniec dnia może skutkować zmęczeniem i bólem głowy.
Należy też zadbać przede wszystkim o to, żeby mieć dostęp do jak największej ilości światła dziennego. Jeśli nie jest to możliwe, finalne regulacje oświetlenia stanowisk do pracy należy wykonać już po ostatecznym wykończeniu, żeby mieć pewność, że biurka są dobrze doświetlone. Nie zapomnijmy też o zieleni we wnętrzach – rośliny nie tylko filtrują powietrze ze szkodliwych substancji, ale mają bardzo pozytywny wpływ na nasze samopoczucie. Badania wskazują, że dostęp do światła dziennego i zieleń mogą podnieść naszą produktywność, a także kreatywność, nawet o 15%. Nie bez znaczenia są też kolory ścian. Aż 2/Indeks dolny 33 pracowników odczuwa zadowolenie, przebywając w jasnym wnętrzu z zielonymi, żółtymi i niebieskimi akcentami. Taki typ aranżacji, uwzględniający również widoki za oknem, realizuje założenia biofilii, będącej stosunkowo nowym trendem na polskim rynku.
Codzienna innowacja
Innowacyjność organizacji opiera się na dwóch filarach: kreatywności i aktywności w realizacji pomysłów. W Skanska stało się to naturalnym elementem działalności. Wprowadziliśmy wiele angażujących narzędzi i metod, które w nowatorski sposób stymulują pracę.
Aby zapewnić pracownikom forum do prezentowania pomysłów oraz zwiększyć dzielenie się wiedzą na temat innowacji, wprowadziliśmy tzw. innovatorium. Jest to zaprojektowana przez nas wewnętrzna platforma internetowa oparta na popularnych schematach mediów społecznościowych. Każdy pracownik może zamieścić tam pomysł, inspirację lub wezwać kolegów do rozwiązania problemu. Interakcja w postaci polubień postów, komentowania i oznaczania siebie nawzajem sprawia, że pomysły się rozwijają. Podczas tworzenia innovatorium wykorzystaliśmy również teorię grywalizacji. Pozytywnie rozumiane współzawodnictwo jest przecież znakomitą motywacją.
Każdy pomysł jest weryfikowany, a najciekawsze wchodzą do realizacji. Właściciela pomysłu w osiągnięciu sukcesów wspiera tzw. Innovation Champion. Funkcję tę pełnią osoby przeszkolone z różnych technik i narzędzi wdrażania nowatorskich rozwiązań, co pozwala im profesjonalnie wspierać realizację różnorodnych projektów. W każdym kraju Europy Środkowo‑Wschodniej, w którym jesteśmy obecni jako deweloper, działa jeden Innovation Champion. Zależy nam, aby wszyscy pracownicy w ramach organizacji mogli zrealizować swoje pomysły, ale chcemy robić to mądrze.
Pracownicy z tytułami Innovation Champion, pochodzący z czterech krajów naszego regionu, spotykają się regularnie, aby wymieniać doświadczenia oraz wiedzę. Dzięki temu wdrożone innowacje możemy kopiować na poszczególnych rynkach oraz korzystać z najlepszych, dopasowanych rozwiązań. W ten sposób powstały takie idee, jak: samochód elektryczny dla najemców wypożyczany za pomocą aplikacji, hologram kompleksu biurowego, który można obejrzeć dzięki cyberokularom Hololens, i system Activity‑Based Parking.
Renata Nowakowska, menedżer ds. innowacji w Skanska Property Poland
Budynek uniwersalny
Chcemy budować bez barier. Wyznaczyliśmy nowy standard i jako pierwszy deweloper obiektów komercyjnych poddaliśmy większość budynków szczegółowemu audytowi dostępności. Zdecydowaliśmy, że nowe projekty Skanska wraz z bliskim otoczeniem staną się otwartymi miejscami, z których będą mogli komfortowo korzystać wszyscy – także osoby z niepełnosprawnością, rodzice małych dzieci, osoby starsze lub pracownicy nieposługujący się językiem polskim.
Współpraca z Fundacją Integracja uświadomiła nam, jak pozornie niezauważalne szczegóły mogą wpłynąć na poczucie komfortu przebywania w miejscach, które budujemy. Odpowiednio dobrane natężenie kolorów w holach wejściowych może być ważne z punktu widzenia osób niedowidzących, a szersze windy umożliwią łatwiejsze manewrowanie wózkiem osobom z niepełnosprawnością ruchową. To właśnie modyfikacja detali, z których nie zdają sobie sprawy osoby bez ograniczeń, jest kluczem do stworzenia miejsc w pełni dostępnych dla wszystkich. Polskie ustawodawstwo nie jest w tym obszarze wystarczające. Stworzenie standardu budowania dostępnego było ważne z perspektywy nas wszystkich. Wierzymy, że stanie się normą na rynku.
Decyzja o budowaniu bez barier była też strategiczną decyzją Skanska. To kolejny krok w naszym rozwoju jako firmy odpowiedzialnej społecznie, budującej w sposób zrównoważony. Tego obszaru nikt w Polsce nie brał pod uwagę na taką skalę. Zależy nam na upowszechnieniu dobrych praktyk, ale zaczynamy od siebie. Chcemy kontynuować tworzenie miejsc dostępnych, otwartych, przyjaznych dla różnych generacji, osób z różnymi możliwościami. Jesteśmy też otwarci na potrzeby ludzi, którzy chcą przebywać w kształtowanych przez nas przestrzeniach ze zwierzętami.
Patrzymy szeroko, mając na względzie potrzeby człowieka. To zasadnicza zmiana w podejściu do projektowania i wyposażania budynków.
Adam Targowski, menedżer ds. zrównoważonego rozwoju w Skanska Property Poland
Koncentracja na człowieku
Przez 20 lat naszej obecności na rynku polskim mieliśmy okazję obserwować bardzo wiele zmian w podejściu do budowania miejsc do pracy. Pod koniec lat dziewięćdziesiątych zaczęliśmy wprowadzać do Polski zielone budownictwo, które po pewnym czasie rynek przyjął jako standard. Teraz mocno liczymy, że podobnie będzie z budowaniem dostosowanym do potrzeb m.in. osób z niepełnosprawnością, seniorów lub rodziców małych dzieci. Zarówno certyfikacja środowiskowa, jak i budowanie dostępne to kierunki, które doskonale wpisują się w ideę tzw. futureproof offices. Najważniejsze jest ponadczasowe budowanie, a nie projektowanie w odpowiedzi na przelotne mody. Dlatego kluczem jest koncentracja na człowieku – jego wartościach, potrzebie komfortu i satysfakcji z pracy. Co to oznacza w praktyce?
Dbamy, by budynek odpowiadał różnym stylom pracy – projektujemy wnętrze, planujemy obszerne lobby, balkony, tarasy na dachach, punkty widokowe, kawiarnie i zielone pasaże z Wi‑Fi. Dajemy możliwość aranżacji powierzchni z podziałem na różne strefy – skupienia, kreatywności, pracy zespołowej – tak aby każdy mógł pracować tak, jak lubi najbardziej. Myślimy o ważnych szczegółach – stojakach na rowery, prysznicach i szatniach dla rowerzystów – ale także innowacyjnych rozwiązaniach związanych z budynkiem oraz powierzchniami biurowymi, jakich oczekują najemcy i ich pracownicy. Budynek ma dawać ludziom jak najwięcej komfortu, staramy się więc, aby odpowiadał na potrzeby różnych generacji. Przed wybudowaniem budynku obserwujemy też najbliższe sąsiedztwo projektu, by móc dobrze wpisać go w otoczenie. Często korzystamy z pomocy lokalnych partnerów pracujących z miejscowymi społecznościami. Staramy się, aby zespoły projektowe składały się w dużej mierze z osób na stale związanych z miastami, w których budujemy. W efekcie oferujemy mieszkańcom wysokiej jakości, inspirującą przestrzeń do odpoczynku i rozrywki, a często również uzupełniamy ofertę drobnego handlu na danym terenie.
Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania portfelem budynków w Skanska Property Poland
Ten tekst jest komentarzem eksperta. Przeczytaj tekst główny »
Standard to za mało
Strategia | Miejsca pracy Aleksander Krakowski PLDuża dostępność powierzchni biurowych w największych miastach pozwala najemcom oczekiwać rozwiązań precyzyjniej niż dotychczas dopasowanych do ich indywidualnych potrzeb.
