Twoje nowe narzędzie

Biuro to nie tylko przestrzeń, w której pracujemy. Rozplanowanie budynku, zagospodarowanie powierzchni, ergonomia i estetyka są skutecznymi narzędziami do zarządzania organizacją. Odpowiednio zaprojektowane biuro może zwiększyć wydajność, poprawić komunikację, a także przyciągnąć lepszych pracowników.

Rynek nieruchomości zawsze stanowił dobry barometr wskazujący aktualny stan gospodarki oraz bieżące tendencje. Obserwując uważnie branżę, można dowiedzieć się znacznie więcej niż tylko ile wyniosła wielkość oddanej, sprzedanej czy wynajętej powierzchni. Wyraźnie widać, że firmy traktują swoje biura w sposób coraz bardziej świadomy – coraz lepiej znają potrzeby swoich pracowników i specyfikę branż, w których działają. Wiedzą, jakiego rodzaju przestrzeni potrzebują oraz jak to wszystko wpisuje się w rynkowe oczekiwania.

Zanim jednak przejdziemy do szczegółów, zacznijmy od ogólnej obserwacji, że czasy, w których biuro stanowiło przestrzeń do pracy, już dawno minęły. Być może bezpowrotnie. Przypomnijmy, że jeszcze nie tak dawno nawet największe firmy po prostu wynajmowały powierzchnię (zwracając uwagę niemal wyłącznie na cenę jednego metra kwadratowego), zastawiały ją rzędami biurek, czasem przedzielonych ściankami, i to była praktycznie cała praca związana z zapewnieniem pracownikom miejsca do wykonywania codziennych obowiązków. Mówiąc o dobrym biurowcu, mieliśmy zazwyczaj na myśli jego lokalizację w centrum miasta i atrakcyjną bryłę samego obiektu. Natomiast wewnątrz budynki nie różniły się praktycznie niczym. Z dzisiejszej perspektywy takie rozwiązania wydają się zamierzchłą przeszłością. Obecnie architekci, deweloperzy, firmy fit‑outowe i meblarskie chcą zaskoczyć swoimi nowatorskimi rozwiązaniami. Dwa lata temu pisaliśmy, że w nieruchomościach biurowych standardem stał się tak naprawdę brak jednego standardu obowiązującego we wszystkich budynkach. Dziś każdy kolejny oddawany biurowiec potwierdza, że mieliśmy wówczas rację. Obserwujemy na rynku prawdziwy festiwal oryginalności. To tendencja, która pozwala najemcom wybierać rozwiązania rzeczywiście dostosowane do ich indywidualnej specyfiki i potrzeb.

Dziś w biurze rządzi jakość

W dobie walki o pracownika firmy chcą inwestować w jakość biur oraz ich atrakcyjną lokalizację. W ubiegłym roku nasi klienci, jeszcze częściej niż dotychczas, interesowali się zagadnieniami strategii środowiska pracy oraz jej wpływem na motywacje i wydajność ludzi. Zarządy najchętniej lokowały siedziby swoich firm w miejscach z bogatą ofertą usługową, do których łatwo dotrzeć środkami komunikacji miejskiej (z rosnącym naciskiem na metro). To właśnie dlatego prezesi, chętniej niż w minionych latach, byli skłonni płacić wyższy czynsz. To podejście jeszcze bardziej nasiliło tendencję do opuszczania miejsc powszechnie uznawanych za trudne i przenoszenia się do tych, które dysponują wszystkimi zaletami. To zjawisko wywindowało ogromne zainteresowanie tzw. bliską Wolą.

Skupienie uwagi na pracowniku wprowadziło marketing nieruchomości na nowy poziom. Do tej pory jego odbiorcą był jedynie potencjalny najemca, którego właściciel biurowca chciał pozyskać jako klienta. Obecnie dobry i kreatywny zarządca oferuje osobom pracującym w budynku szereg inicjatyw i form aktywności zwiększających satysfakcję z użytkowania obiektu. Takie rozwiązania zatrzymują pracownika dłużej na miejscu pracy lub w najbliższej okolicy.

Z punktu widzenia deweloperów rynek wydaje się być w znakomitej kondycji. Z jednej strony wzrastający popyt w stosunku do podaży sprawia, że zmniejsza się liczba pustostanów, zwłaszcza w szeroko pojętym centrum miasta. Oznacza to, że najemca ma wybór, ale powinien szybko podejmować decyzje, ponieważ najlepsze powierzchnie cieszą się dużym zainteresowaniem.

Z drugiej strony wyzwaniem dla branży są rosnące koszty budowy i ograniczona ilość rąk do pracy. Przy stabilnie dużym popycie będzie to oznaczało wzrost jakiegoś rodzaju kosztów najmu do czasu, kiedy ponownie zwiększy się poziom pustostanów. Analizy wskazują, iż najwcześniej nastąpi to w 2020 roku, kiedy w Warszawie może zostać oddanych do użytku ponad pół miliona metrów kwadratowych.

*Łukasz Kałędkiewicz, szef sektora biurowego, CBRE*

Budynek jako narzędzie

Ten wyścig na jakość i kreatywne rozwiązania wynika oczywiście z coraz wyższych oczekiwań najemców, zachęconych przez wzrost powierzchni biurowej w największych polskich miastach. Zacznijmy od stolicy, gdzie powstaje mnóstwo wysokiej jakości przestrzeni, co doskonale widać choćby po intensywnie realizowanych inwestycjach w rejonie ronda Daszyńskiego. Łączny zasób powierzchni biurowej w Warszawie na koniec 2018 roku wyniósł 5,461 mln mkw., co oznacza wzrost łącznej powierzchni biurowej w porównaniu z poprzednim rokiem o 3,4%. Co więcej, zapotrzebowanie na najwyższej klasy biura nie maleje. Jak wynika z danych CBRE, największej na świecie firmy doradczej w obszarze nieruchomości komercyjnych, współczynnik niewynajętej powierzchni wynosi obecnie 8,7% (o jego wielkości przesądziły przede wszystkim wolne biurowce na Służewcu). W centrum Warszawy wskaźnik pustostanów wynosi zaledwie 5,4%, co oznacza, że o wolną powierzchnię wysokiej jakości i w dobrej lokalizacji jest obecnie w stolicy bardzo trudno. Sytuacja powinna się zmienić dopiero w przyszłym roku, kiedy zostanie oddanych sporo nowych projektów, szczególnie w obszarze tzw. Centralnego Obszaru Biznesu (CBD) oraz w rejonie ronda Daszyńskiego (City Center West, CCW). W samym 2020 roku może przybyć w Warszawie ponad 550 tys. mkw.

Jednak warto zauważyć, że nawet powszechnie nielubiany przez pracowników Służewiec, nazywany złośliwie „Mordorem”, przechodzi metamorfozę. Sami deweloperzy działają na rzecz tworzenia przyjaznego środowiska pracy w tej dzielnicy. Zjazdy foodtrucków, liczne wydarzenia sportowe, kina plenerowe – to tylko wybrane projekty, jakie oferują pracownikom i mieszkańcom Służewca. Ponadto miasto ma plany, które pozwolą jeszcze bardziej dopasować przestrzeń dla biznesu. Wśród nich jest m.in. budowa trasy tramwajowej, która zapewni wygodne połączenie z nowego Dworca Południowego (czyli z rejonu stacji metra „Wilanowska”) do zagłębia biurowego na Służewcu oraz w kierunku Śródmieścia i Woli.

Co ciekawe, w roku 2018 najwięcej biur oddano poza stolicą. Według danych CBRE, w ciągu całego minionego roku w regionach przybyło ponad dwa razy więcej nowoczesnej powierzchni biurowej niż w Warszawie (510 tys. mkw. wobec 233 tys. mkw.). Aż 26% udziału w regionalnym rynku ma Kraków, Wrocław – 21%, a Trójmiasto – 16%. Co więcej, regionalny wskaźnik pustostanów jest niższy niż w Warszawie (8% vs. 9%), a najtrudniej o biuro w Szczecinie i Trójmieście.

Jak stworzyć zielone biuro

Zrównoważone budownictwo stało się w Polsce standardem w nieruchomościach komercyjnych. Świadczy o tym procent certyfikowanej powierzchni biurowej względem nowoczesnej powierzchni biurowej ogółem. Liczba ta osiągnęła już 64%.

Zielony budynek nie musi być certyfikowany, a zaprojektowany, wybudowany i użytkowany zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa, jednakże to właśnie certyfikacja wielokryterialna (najpopularniejsze w Polsce systemy to brytyjski BREEAM i amerykański LEED) jest obiektywnym, zweryfikowanym przez stronę trzecią wyznacznikiem zrównoważenia budynku. Certyfikowany budynek musi spełnić szereg wyśrubowanych wymagań (ponad te określone przepisami prawa) – począwszy od optymalizacji zużycia energii, poprzez odpowiedni dobór materiałów, po jakość środowiska wewnętrznego. Dodatkowo certyfikacja systematyzuje i pozwala porównywać ze sobą konkretne budynki, co jest ważne dla potencjalnego inwestora.

Rozwiązania stosowane w zrównoważonych biurowcach przyczyniają się przede wszystkim do obniżenia kosztów eksploatacji budynku dzięki zastosowaniu rozwiązań energooszczędnych, efektywnemu gospodarowaniu wodą w budynku czy odnawialnym źródłom energii. Kolejną, równie istotną, kwestią jest wpływ budynku na pracowników, na ich samopoczucie i efektywność, a co za tym idzie, na wyniki finansowe firmy. Zielone biura zapewniają bowiem wysoką jakość środowiska wewnętrznego, co przekłada się bezpośrednio na zwiększenie produktywności. Miejsce pracy w zrównoważonych przestrzeniach biurowych przynoszą wymierne korzyści firmom – zmniejszenie absencji pracowników, zwiększenie ich kreatywności i motywacji.

*Alicja Kuczera, dyrektor zarządzający Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego*

Wyraźnie widać więc, że zapotrzebowanie na biura w największych miastach kraju jest wciąż wysokie. Jednocześnie nie oznacza to, że najemcy wynajmą wszystko. Zrealizowane w minionych latach znakomite inwestycje skutecznie rozbudziły oczekiwania najbardziej wymagających najemców. Od pewnego czasu obszarem rywalizacji między firmami jest coraz częściej powierzchnia biurowa, co wynika ze specyfiki rynku pracy, na którym brakuje wysoko wyspecjalizowanych pracowników. Ze względu na to, że firmy reprezentujące tę samą branżę oferują pracownikom wynagrodzenie na podobnym poziomie, a pakiety benefitów też nie różnią się znacznie, najbardziej poszukiwani specjaliści, zanim podejmą decyzję, czy chcą pracować w danym przedsiębiorstwie, coraz częściej chcą obejrzeć jego siedzibę. Co zrozumiałe, zwracają wówczas uwagę na swoje biurko, ale również na strefy relaksu, pomieszczenia do rozmów telefonicznych i pracy w skupieniu czy też na elastyczność przestrzeni oraz ergonomię miejsc pracy.

Pracodawcy wiedzą już doskonale, że o wyborze miejsca pracy coraz częściej decydują czynniki pozapłacowe.

Trudno się dziwić cenionym na rynku specjalistom, że jeśli tylko mają taką możliwość, starają się skrócić czas dojazdu do pracy albo uniknąć siedzenia przez cały dzień ze słuchawkami na uszach, by odseparować się od hałasu wypełniającego źle zaprojektowane i również kiepsko zagospodarowane biuro. Takie oczekiwania są dużym wyzwaniem dla najemców przestrzeni biurowych. W obecnej sytuacji na rynku pracy rywalizacja o najbardziej poszukiwanych specjalistów rozpoczyna się już na etapie projektowania budynku. Kandydat, którego firmy chcą pozyskać, mając dwie lub trzy równoważne pod względem pensji i benefitów oferty, przy podejmowaniu decyzji weźmie pod uwagę przede wszystkim zakres obowiązków oraz miejsce, w którym będzie je na co dzień wykonywać.

Więcej niż ciekawostka

Coworking nie jest tylko interesującym trendem. Jest rewolucją dotyczącą nie tylko przestrzeni do pracy, ale przede wszystkim sposobu, w jaki ją wykonujemy, i ogarniającą cały świat. Wielu osobom coworking kojarzy się z możliwością wynajęcia biurka sąsiadującego z innymi użytkownikami przestrzeni. Nic bardziej mylnego! Obecnie większość coworkingów specjalizuje się w wynajmie zamkniętych przestrzeni dla zespołów od dwóch do nawet dwustu osób.

Na coworkingowej mapie Polski zdecydowanie wyróżnia się Warszawa. To właśnie w stolicy funkcjonuje najwięcej operatorów przestrzeni coworkingowych, a rynek biur serwisowanych od 2015 roku urósł niemalże sześciokrotnie. Przewiduję, że w najbliższym roku możemy spodziewać się wejścia na rynek co najmniej dwóch nowych marek coworkingowych, a także ekspansji obecnych na rynku graczy. Coraz większym zainteresowaniem będą się też cieszyć rynki regionalne. Tego typu biura są świetnym rozwiązaniem dla rozpoczynających w Polsce działalność firm z sektora BPO czy SSC. Zresztą duże międzynarodowe organizacje często decydują się na obecność w tego rodzaju przestrzeniach, chcąc nawiązać współpracę ze start‑upami, czerpać z atmosfery przedsiębiorczości i tym samym inspirować pracowników.

Niezwykle istotnym elementem w przypadku biur serwisowanych jest czas trwania umowy, która na ogół jest zawierana na 12 miesięcy, opcjonalnie na 24 lub 36 miesięcy. Nie płacimy za metry kwadratowe, ale za stanowisko pracy. Coworking świetnie sprawdza się w przypadku firm, które bardzo szybko się rozwijają i w zasadzie z dnia na dzień mogą dobierać kolejne stanowiska dla członków swojego zespołu.

*Mateusz Piotrowicz, menedżer krajowy w ShareSpace*

Pięciogwiazdkowe biuro

Firmy świadczące wysoko wyspecjalizowane usługi oraz branża finansowa coraz częściej decydują się na biura w tzw. standardzie premium. Rozpoznać je można na pierwszy rzut oka – są zlokalizowane w centrach dużych miast, doskonale skomunikowane i charakteryzuje je znakomita, nowoczesna architektura, przyjazna obsługa oraz dodatkowe udogodnienia. Jak wylicza CBRE, w stolicy w prestiżowych nieruchomościach zwanych premier properties znajdziemy najczęściej firmy świadczące usługi finansowe (24,5% udziału w wynajmie powierzchni prestiżowych). Druga grupa najemców to spółki świadczące usługi specjalistyczne, np. centra SSC/BPO, które odpowiadają za prawie 24% rynku. Udział tego sektora w premier properties jest o 6% wyższy niż w obszarze wszystkich miejsc pod wynajem dla firm w stolicy. Kolejnymi najemcami przestrzeni w prestiżowych obiektach są firmy z obszarów IT i nowoczesnych technologii – 12% tego rynku, a co dziesiąty najemca warszawskiego rynku biurowców niemal w standardzie 5‑gwiazdkowego hotelu reprezentuje przetwórstwo i energetykę.

Czy inwestycja w prestiżowe biuro faktycznie się opłaca? „Pracodawcy wiedzą już doskonale, że o wyborze miejsca pracy coraz częściej decydują czynniki pozapłacowe – potwierdza Joanna Mroczek, senior dyrektor w dziale marketingu i badań rynku, CBRE. – Dzieje się tak szczególnie wśród młodych pracowników i spodziewamy się, że ten trend będzie przybierał na sile. Atrakcyjne, komfortowe biuro w dobrej lokalizacji to znacznie więcej niż opieka zdrowotna, karnet na siłownię czy posiłki – benefity, które oferuje już większość firm. Wyższy koszt wynajmu takich powierzchni nie odstrasza, jest ujmowany w rozliczeniach jako inwestycja w pracownika i świadczenia dodatkowe”.

Wiele wskazuje, że ten segment rynku będzie się szybko rozwijał. Innymi słowy, rośnie prawdopodobieństwo, że w przyszłości będziemy pracować w biurowcu premium. Analizy ekspertów CBRE wskazują wyraźnie, że nieruchomości prestiżowe są przyszłością Warszawy. Aż 66% wszystkich biurowców, które są obecnie w budowie lub w planach na lata 2018–2020, to lokalizacje wysokiej jakości. Widać, że gdy w grę wchodzą przestrzenie prestiżowe, wzrasta znaczenie umów tzw. przednajmu (prelease), co wynika z ograniczonej dostępności gotowych powierzchni w takich budynkach, a większej w tych, które są dopiero w budowie. W latach 2013–2017 udział umów przednajmu w całkowitym wolumenie powierzchni biurowej w Warszawie wyniósł prawie 17%, podczas gdy w nieruchomościach o podwyższonym standardzie ten wskaźnik kształtował się na niemal dwa razy wyższym poziomie (32%). W szczególności wzrost udziału umów przednajmu był zauważalny w latach 2013 i 2015 (odpowiednio 40% i 37%), co można skorelować z rozwojem rynku: w latach 2014 i 2016 na rynek dostarczono największą ilość prestiżowej powierzchni biurowej.

Przestrzeń dla poszukiwanych

Dobry projekt biura to wyzwanie. Z jednej strony środowisko pracy musi zaspokajać potrzeby pokolenia X. Z drugiej trafiać w preferencje generacji Y (milenialsów). Biuro projektuje się z reguły na kilkanaście lat, dlatego trzeba uwzględnić oczekiwania pracowników, którzy niebawem wkroczą na rynek, czyli pokolenia Z.

W kancelariach prawniczych dominują przedstawiciele pokoleń X i Y – różniący się w podejściu do stylu pracy i życia osobistego. Dla milenialsów ważne są nowinki technologiczne, mobilność pracy, świat cyfrowy. Spodziewają się, że będą korzystać z hybrydowych rozwiązań i nowoczesnych technologii. Mobilność utożsamiają zarówno z możliwością pracy z domu, jak i różnorodnością stanowisk pracy w samym biurze. Chcą się rozwijać, dlatego cenią mentoring, ciągły feedback i możliwość wymiany poglądów. To oznacza konieczność uwzględnienia pokoi projektowych i miejsc pracy cichej. Przestrzeń musi umożliwiać współpracę, zapewniać spokój i skupienie. Pokolenie Y ceni relacje międzyludzkie, stąd istotne są miejsca nieformalnych spotkań przy kawie. Aby przyciągnąć takich pracowników, przestrzeń powinna uwzględniać miejsca relaksu i rozrywki, umożliwiające zachowanie równowagi między pracą a odpoczynkiem.

Nowoczesne kancelarie odchodzą od systemu hierarchicznego. Stawiają na demokrację, transparentność, współpracę, co odzwierciedla jednakowa wielkość pokoi, szklane ścianki działowe i usytuowanie powierzchni pracy wspólnej w najatrakcyjniejszych miejscach. Takie założenia przyjęliśmy przy projektowaniu nowej siedziby Dentons w zrewitalizowanej Elektrowni Powiśle. Lokalizacja nie jest przypadkowa, podobnie jak nazwa całego przedsięwzięcia. NextHouse to innowacyjne biuro łączące pokolenia, przeszłość z przyszłością. To projekt pilotażowy, jego najważniejsze założenia planujemy wdrożyć przy projektowaniu innych biur w Europie.

*Karina Furga‑Dąbrowska, partner w kancelarii prawniczej Dentons, Chief Design Officer, NextHouse*

Wzrost komfortu

Z danych CBRE wynika, że pracownicy doceniają możliwość dostosowywania swojego środowiska pracy do indywidualnych oczekiwań. Najważniejszą cechą środowiska pracy dla polskich pracowników jest dostęp do światła dziennego – wskazało na nią aż 95% ankietowanych. Nie dziwi więc budowanie przez deweloperów biurowców, w których do minimum ogranicza się obecność słupów nośnych, a konstrukcję obiektów, gdy tylko to możliwe, wspiera się na ścianach nośnych. Dzięki takiemu zabiegowi z powierzchni biura znikają zacieniające wnętrze filary, a do każdego stanowiska pracy dociera naturalne światło. Takie rozwiązanie architektoniczne oprócz tego, że poprawia komfort pracowników, przyczynia się również do oszczędności energii elektrycznej, której nie trzeba zużywać na doświetlanie biura w ciągu dnia. Drugim ważnym czynnikiem, wskazało go 93% uczestników badania, jest możliwość kontroli otoczenia, np. ustawienia temperatury, trzecim jest dostęp do transportu publicznego – 88% wskazań.

Wróćmy do wspomnianej wcześniej kwestii hałasu w miejscu pracy. Z badania wynika, że ludzie cenią prywatność, jej brak doskwiera wielu pracownikom polskich biurowców. Wśród najważniejszych elementów wyposażenia biura, które spełni marzenia polskich pracowników, znajdują się pokoje spotkań (90%), budki telefoniczne pozwalające na prowadzenie rozmów tak, by nie musieli ich słuchać koledzy siedzący przy sąsiednich biurkach (85%) oraz miejsca relaksu (68%). „Stres informacyjny w pracy nie jest pustym wyrażeniem. Dotyka coraz większej liczby pracowników, dlatego potrzebują miejsc, w których mogą w ciszy skoncentrować się na realizacji zadania lub załatwić ważną sprawę przez telefon” – podkreśla Igor Czmyr, szef działu strategii środowiska pracy w CBRE.

Co ważne, rośnie znaczenie coworkingu, który przestał być już traktowany jak ciekawostka, a tego typu przestrzenie odgrywają coraz ważniejszą rolę na rynku. Tylko w czwartym kwartale minionego roku operatorzy biur coworkingowych wynajęli 20 tys. mkw. tego typu przestrzeni. Jednocześnie można zauważyć, że polscy pracownicy nie są jeszcze do nich przekonani. Lubi w nich pracować tylko co trzeci badany, neutralnie ocenia je 28% pracowników, a 39% ma o nich negatywną opinię.

Mnogość rozwiązań oraz postępująca indywidualizacja przestrzeni sprawiają, że brak jednolitego standardu biur jest faktem. Czy zatem standardowe, nudne i powtarzalne biuro, które powstało w Stanach Zjednoczonych w latach 50. ubiegłego wieku, odeszło na zasłużoną emeryturę? Na razie jest w odwrocie i chyba nikt nie będzie za nim tęsknić.

Przeczytaj pozostałe artykuły raportu »