Duża dostępność powierzchni biurowych w największych miastach pozwala najemcom oczekiwać rozwiązań precyzyjniej niż dotychczas dopasowanych do ich indywidualnych potrzeb. Powstawaniu nowych biurowców towarzyszą również daleko idące zmiany w organizacji przestrzeni do pracy.
Wchodząc dziś do świeżo oddanego budynku biurowego, można z łatwością poczuć się jak kierowca, który zanadto pospieszył się z zakupem samochodu i widzi, że na rynek trafiają już nowsze modele, z mocniejszymi silnikami, bardziej ekonomiczne, ciche i bezpieczniejsze. Słowem – oferują wyraźnie wyższy komfort podróżowania. I chociaż biurowce starzeją się w zupełnie inny sposób niż samochody, to można tu dostrzec pewne podobieństwa. Wśród deweloperów inwestujących w biurowce również widać licytację na dostarczenie klientowi jak najwyższej jakości.
Biura to dziś nie tylko miejsca, w których spędzamy znaczną część czasu każdego dnia, bo niemal w każdym nowym projekcie można znaleźć rozwiązania ułatwiające pracownikom codzienne życie. Z drugiej strony architekci i firmy budowlane prześcigają się w tworzeniu budynków, które będą eleganckie, a z czasem staną się prawdziwymi ikonami swoich miast. W tym wyścigu znaczenie ma wszystko – od lokalizacji przez wpisanie budynku w miejską tkankę aż po kolory użyte we wnętrzu.
Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości biurowych w Polsce wyraźnie faworyzuje więc najemców. Już od pewnego czasu w największych miastach kraju notuje się znaczny wzrost powierzchni biurowej. W 2016 roku tendencja ta nie uległa zahamowaniu. W minionym roku oddano duży zasób powierzchni wysokiej klasy, co silnie wpłynęło na wysokości stawek oraz na oczekiwania najemców. Rywalizacja o klientów zainteresowanych biurami najwyższej jakości polega już nie tylko na większej elastyczności w negocjowaniu stawek za metr kwadratowy. Deweloperzy konkurują także jakością oferty. W Polsce stopniowo upowszechniają się nowe trendy w dziedzinie projektowania powierzchni biurowej. Standardowe rozwiązania z minionych dekad, takie jak biura typu open space, dla wielu pracodawców nie są już dziś wcale oczywistym wyborem. Dopasowanie biura do zakresu obowiązków czy stylu pracy najemców jest więc coraz bardziej widoczne.
Stolica najsilniejsza
Między rynkami poszczególnych miast w Polsce widać wyraźne różnice. Największe znaczenie w całym kraju ma oczywiście rynek stołeczny, co napędza duże zainteresowanie firm budowlanych. Tempo przyrostu dostępnej powierzchni nieznacznie wyprzedza dynamikę wzrostu popytu. Będzie to element szerszego trendu; według prognoz firmy CBRE (1), wskaźnik pustostanów ma rosnąć aż do połowy 2018 roku. Już obecnie całkowita wielkość powierzchni biurowej w Warszawie przekracza 5 milionów mkw., a więc tyle, ile wynosi zasób takich miast, jak: Amsterdam, Barcelona, Dublin czy Kopenhaga (zobacz ramkę Warszawski rynek nieruchomości). „Dynamicznie globalizująca się Warszawa przyciąga inwestorów z całego świata. Stolica Polski posiada ogromny potencjał gospodarczy wsparty kapitałem ludzkim, przyjaznym stosunkiem do biznesu oraz odpowiednią dostępnością. Szersza dostępność wysokiej jakości powierzchni biurowej sprawi, że Warszawa przyciągnie nowych graczy, dotąd nieobecnych na polskim rynku” – przewiduje Joanna Kalinowska, dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych, CBRE.
Miniony rok upłynął więc pod znakiem znacznej aktywności inwestorów, przejawiającej się między innymi oddaniem do użytku ważnych i oczekiwanych przez rynek inwestycji. Przykładem może być oddany w pierwszej połowie 2016 roku biurowiec Q22 wybudowany przez Echo Investment czy przekazany do użytkowania w trzecim kwartale roku West Station I, za którego powstanie odpowiedzialna była słowacka firma HB Reavis. Niezależnie od tego w Warszawie trwa realizacja kilkudziesięciu projektów biurowych o łącznej powierzchni przekraczającej pół miliona metrów kwadratowych, z czego niemal połowa znajduje się w centrum miasta.
Poważnym wyzwaniem dla wielu organizacji jest odpowiednie zmotywowanie czy wręcz zatrzymanie w firmie najmłodszych pracowników.
Centrum stolicy jako lokalizacja dla dużej liczby nowo powstających biurowców nie jest oczywistością. Przez lata naturalnym wyborem dla wielu firm był Służewiec przemysłowy nazywany popularnie Mordorem. Jednak skumulowanie dużej liczby biurowców na dość niewielkiej przestrzeni oraz związane z tym trudności komunikacyjne sprawiły, że wiele przedsiębiorstw zaczęło poszukiwać miejsca na nowe biuro w innych rejonach Warszawy, w których coraz częściej powstają budynki najwyższej kategorii. Niezależnie od prasowych spekulacji Mordorowi nie grozi raczej wyludnienie. Co więcej, w tym rejonie miasta wciąż powstają nowe budynki. Należy zatem raczej oczekiwać, że intensywniej budować się będzie powierzchnie biurowe w dzielnicach niekojarzonych dotychczas z siedzibami wielkich korporacji przy jednoczesnym zachowaniu pozycji Służewca jako ważnego ośrodka biurowego stolicy.
Rozwój regionów
Chociaż rynek warszawski jest bez wątpienia najsilniejszy w Polsce, to w ubiegłym roku można było zauważyć także intensywny rozwój rynków regionalnych. Dotyczy to zwłaszcza Krakowa, będącego najszybciej rozwijającym się rynkiem biurowym w Polsce. Koniunkturę tę napędzają przede wszystkim centra usług biznesowych, które od lat przenoszą swoje operacje do Krakowa. Zachęcają ich do tego raporty, w których miasto to jest regularnie wymieniane jako jedno z najlepszych na świecie miejsc do zlokalizowania centrum usług biznesowych.
O zainteresowaniu zagranicznych inwestorów Krakowem świadczy również najniższy wśród wszystkich miast w Polsce wskaźnik pustostanów. Duża aktywność firm budowlanych sprawia, że od 2015 roku wskaźnik ten rośnie. Niemniej, zestawiając podaż nowych lokali biurowych z ich absorpcją w ciągu minionych lat, firma CBRE przewiduje, że wskaźnik pustostanów będzie wynosił ok. 5%.
Trzecim pod względem wielkości – po Warszawie i Krakowie – rynkiem powierzchni biurowej w kraju jest Wrocław. W ciągu minionego roku oddano w tym mieście do użytku wiele atrakcyjnych budynków, a kolejne są już w budowie. Duża aktywność firm budowlanych wynika z zapotrzebowania rynku, zwłaszcza na powierzchnię klasy A. Poziom czynszów w mieście jest zdecydowanie stabilny, w przypadku najbardziej atrakcyjnych biurowców nie zmienił się od 2013 roku. Stabilność ta wynika ze zrównoważenia poziomów podaży nowych projektów oraz absorpcji.
Wiele wskazuje, że polski rynek powierzchni biurowych będzie się wciąż rozwijał. Jak zauważa Simon Rubinsohn, główny ekonomista RICS (2), na rynek wciąż trafia nowa powierzchnia, która znajduje najemców, choć analizowane przez niego wskaźniki sugerują, że podaż rośnie nieco szybciej niż popyt. W przyszłości na kształt polskiego rynku powierzchni biurowych istotny wpływ będą miały też z pewnością tendencje makroekonomiczne w kraju i za granicą. Jak wynika z danych udostępnionych przez RICS, jednym z czynników mogących znaleźć odzwierciedlenie w polskim rynku biurowym jest ubiegłoroczne głosowanie w sprawie opuszczenia Unii Europejskiej przez Wielką Brytanię. Jednym z pytań stawianych uczestnikom ankiety przeprowadzonej na potrzeby „Global Commercial Property Monitor RICS” (badającym nastroje członków RICS w 29 krajach na świecie) było pytanie o zwiększoną obecność w Polsce firm zainteresowanych przeniesieniem aktywności z Wielkiej Brytanii w odpowiedzi na głosowanie w sprawie brexitu. W Polsce tego typu zapytania odnotowało już 38% respondentów. Co więcej, aż 71% badanych oczekuje wzrostu liczby firm zainteresowanych relokacją biznesu z Wielkiej Brytanii w nadchodzących dwóch latach.
Odmłodzenie biura
Poważnym wyzwaniem dla wielu organizacji jest odpowiednie zmotywowanie czy wręcz w ogóle zatrzymanie w firmie najmłodszych pracowników. Zadanie to od pewnego czasu nie sprowadza się już tylko do negocjowania coraz atrakcyjniejszych pensji i bonusów. Z materiałów dostarczonych przez RICS wynika, że chociaż są przywiązani do wysokiej elastyczności, to wielu z nich deklaruje potrzebę przychodzenia codziennie do firmy. Ważną rolę w zarządzaniu pracownikami pełni zatem również biuro. To zresztą zjawisko charakterystyczne nie tylko dla polskiego rynku. W wielu krajach nie brakuje firm wykazujących coraz większą tolerancję wobec nietypowych oczekiwań młodego pokolenia, czemu dają wyraz także w organizacji przestrzeni do pracy. Chociaż więc jeszcze kilka lat temu wyrazem nietypowego podejścia do projektowania biura było umieszczenie w nim stołu do gry w piłkarzyki, dziś poprzeczka jest zawieszona znacznie wyżej.
Przykładem może być londyński budynek Alphabeta, w którym postanowiono wyjść naprzeciw oczekiwaniom rowerzystów. Dość odważne rozwiązanie architektoniczne pozwala im na wjazd z ulicy bezpośrednio do głównego holu biurowca, a następnie zjazd specjalną rampą do rowerowni. Ile czasu będzie potrzeba, aby podobne pomysły zostały zrealizowane w którymś z biurowców w Polsce? Nie wiadomo, ale nie ulega wątpliwości, że również na polskim rynku można dostrzec coraz większą elastyczność w projektowaniu biur. W warunkach podwyższonej konkurencji rynkowej takie podejście nieraz pozwala pozytywnie wyróżnić się na tle rywali.
Nie powinna więc dziwić rosnąca popularność takich koncepcji jak Activity‑Based Workplace (ABW), która zakłada bardziej elastyczne podejście do projektowania biura. W myśl założeń ABW coraz więcej firm decyduje się więc np. na zmniejszenie liczby biurek, aby wygospodarować więcej miejsca na duże stoły do pracy projektowej lub też na stanowiska przystosowane do zajęć wymagających różnego poziomu koncentracji. Tego typu rozwiązania są szczególnie entuzjastycznie przyjmowane właśnie przez najmłodszą grupę pracowników.
W minionym roku oddano duży zasób powierzchni wysokiej klasy, co silnie wpłynęło na wysokości stawek oraz na oczekiwania najemców.
Oprócz silnego indywidualizmu oraz otwartości na eksperymenty najmłodszych pracowników charakteryzuje również niespotykana we wcześniejszych pokoleniach wprawa w posługiwaniu się nowoczesnymi technologiami. Przygotowywanie raportu przy jednoczesnym słuchaniu muzyki i ciągłym odpisywaniu na maile nie sprawia im żadnej trudności. Nie ma więc powodu, by nowoczesne biuro pozbawione było zaawansowanych technologii usprawniających wykonywanie codziennych obowiązków. Dzięki innowacjom najemcy uzyskują dostęp do takich udogodnień jak sterowanie indywidualnym oświetleniem biurka za pomocą aplikacji w telefonie komórkowym czy rezerwacja sali konferencyjnej z poziomu tabletu zainstalowanego przy jej wejściu. Zwiększona interaktywność biura jest jednym ze sposobów na usprawnienie wielu codziennych procesów, ale też stanowi element tworzenia atrakcyjnego wizerunku przedsiębiorstwa.
Zmiany demograficzne, postęp w sferze technologii oraz intensywna konkurencja sprawiają, że tradycyjne wyobrażenia o biurze mają coraz mniej wspólnego z rzeczywistością. Z jednej strony firmy budowlane starają się dostarczyć maksimum funkcjonalności i ergonomii w opakowaniu najbardziej efektownych form architektonicznych, a z drugiej – najemcy drobiazgowo porównują korzyści, jakie otrzymają za stawki płacone za każdy metr kwadratowy. W takich warunkach wykuwa się właśnie nowy standard współczesnej przestrzeni do pracy. Paradoksalnie, tym nowym standardem jest brak określonego standardu oraz precyzyjne dostosowywanie biura do bardzo konkretnych oczekiwań potencjalnego najemcy. Prognozowanie nie jest łatwe, ale wiele wskazuje, że biuro nadchodzących lat będzie właśnie takie jak młodzi dziś pracownicy z pokolenia millenialsów, którzy stanowią i będą stanowić coraz większy odsetek dostępnej na rynku siły roboczej. Jego twórcy zadbają, by miało swój indywidualny charakter, a nowoczesne obecnie technologie będą coraz częściej postrzegane jako absolutna oczywistość. To wymarzone warunki, by znaleźć biuro w pełni zgodne ze swoimi oczekiwaniami.
(1) CBRE, największa na świecie firma doradcza i inwestycyjna działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych.
(2) RICS, organizacja wspierająca rozwój kwalifikacji zawodowych profesjonalistów branży nieruchomości i budownictwa na całym świecie oraz czuwająca nad przestrzeganiem przez nich najwyższych zawodowych standardów i zasad etycznych.
